Immeubles spécialisés
Hôtels
Cliniques
Usines
Centre commerciaux
Résidence de tourisme
Tous locaux monovalents
Immeubles spécialisés
Hôtels, Usines, Cliniques, Résidences pour étudiants, Résidences pour personnes âgées, Centre commerciaux, Résidences de tourisme et locaux monovalents. Certains biens nécessitent de par leur importance, leur mode de fonctionnement ou leur organisation, une approche de valorisation particulière. C’est le cas des types de biens suivants :
Les hôtels
Dans le domaine hôtelier, les questions posés à l’expert peuvent concerner soit la fixation du loyer, soit l’estimation des murs commerciaux, soit celle du fonds de commerce, soit enfin l’estimation de l’ensemble de l’entreprise hôtelière (murs et fonds). C’est un local monovalent régi quant à la fixation de son loyer par l’article 23-8 du décret du 30 septembre 1953 et L 145-36 du code de commerce qui disposent que le prix du bail peut-être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité exercée. En matière de fixation du loyer, on parle de la « méthode hôtelière » reprise par les tribunaux et par les parties à l’amiable, et qui permet de fixer le loyer renouvelé selon les usages de la profession. En matière d’évaluation des murs, l’estimation se fait par capitalisation du loyer net.
L’estimation de l’entreprise (murs et fonds) peut-être réalisée par différentes approches telles que
• Une approche analytique consistant à distinguer la partie immobilière du fonds de commerce, les deux éléments étant valorisé selon les méthodes indiquées plus haut.
• Une approche par l’excédent brut d’exploitation
• Une approche par un ratio anglo saxon appelé « cash-flow »
• Une approche par l’EBITDA (Earning Before Interest, Tax, Depreciation & Amortization), ratio intermédiaire entre le RBE et les cash-flow disponible.
Les cliniques
Il s’agit d’un type d’immeuble spécifique dont la construction et le fonctionnement sont encadrés par les pouvoirs publics. Le ministère de tutelle (santé et Sécurité sociale) procède aux classements et aux agréments des établissements en fonction d’une carte sanitaire qui se traduit par un schéma régional d’organisation sanitaire et sociale. Depuis la réforme dite T2A visant une tarification unique au niveau national et qui concernera pratiquement l’ensemble des établissements de soins à l’échéance 2012, certaines méthodes d’évaluation de la valeur locative sont à privilégier, c’est-à-dire :
• Une approche par l’Ebitda
• Une approche basée sur le chiffre d’affaires immobilier;
• Une approche par la méthode métrique (par recoupement)
Les centres commerciaux
Ils sont classés en fonction de leur taille en quatre catégories qui relèvent chacune d’une réglementation spécifique en matière de sécurité, d’équipement et d’accessibilité. Le marché des centres commerciaux s’adresse aux investisseurs institutionnels français et étrangers. C’est un produit recherché en raison de sa sécurité en cash-flows récurrents provenant d’une branche d’activité en constante progression et bénéficiant d’une certaine protection liée au contrôle des nouvelles créations. L’approche de la valeur est essentiellement fondée sur la rentabilité, par application d’un taux de capitalisation variant en fonction de la taille du centre et de sa localisation.
Adresse
22 Chemin du Côteau, 38700 La Tronche
Téléphone
04 76 90 60 32
Email
amouroux.experts@wanadoo.fr